Les impôts italiens sur votre villa : nous nous en chargeons.
Si vous possédez une villa en Toscane et que vous la louez pour des séjours de courte durée, l'Italie impose ces revenus à un taux forfaitaire unique : 21 % sur votre première propriété, 26 % à partir de la deuxième. Ce taux remplace l'impôt sur le revenu, les surtaxes régionales et municipales, ainsi que les droits de timbre. MANERI se charge de la retenue à la source, établit votre attestation fiscale annuelle et verse le montant dû aux autorités italiennes en votre nom. Vous recevez un montant net net et un relevé clair, que vous viviez à Florence, Londres, New York ou Malte.
- On entend par « location de courte durée » tout contrat de location d'une durée maximale de 30 jours.
- L'impôt forfaitaire (cedolare secca) s'élève à 21 % pour votre premier bien immobilier et à 26 % à partir du deuxième.
- Elle remplace l'impôt sur le revenu, les surtaxes régionales et locales, ainsi que les droits d'enregistrement et de timbre.
- Cela s'applique au loyer brut : il n'y a rien à calculer ni à déduire.
- À partir de 2026, cette mesure s'appliquera à un maximum de deux appartements par propriétaire et par an.
- MANERI se charge de la retenue à la source, du versement et de votre attestation annuelle de revenus.
Un taux unique, au lieu d'une déclaration d'impôts
L'Italie propose aux particuliers un régime facultatif d'imposition forfaitaire sur les revenus locatifs à court terme, appelé « cedolare secca ». Plutôt que d'ajouter le loyer à vos autres revenus et de payer des taux progressifs (pouvant atteindre 43 %), vous payez un taux fixe sur le loyer lui-même : 21 % sur le premier bien immobilier que vous désignez chaque année, et 26 % sur le deuxième.
Ce taux s'applique au loyer brut, sans aucune déduction ni formalité administrative, contrairement au régime ordinaire. Il remplace l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF), les surtaxes régionales et municipales, ainsi que les droits d'enregistrement et de timbre qui s'appliqueraient autrement au contrat. Une seule ligne, un seul paiement.
La ligne des deux propriétés
À compter du 1er janvier 2026, l'Italie a restreint la définition du bailleur privé. L'impôt forfaitaire ne s'applique désormais que si vous ne mettez pas plus de deux appartements en location de courte durée au cours d'une même année ; cette limite était auparavant de quatre. À partir du troisième bien immobilier, cette activité est considérée comme une activité commerciale, ce qui implique l'obtention d'un numéro de TVA et l'application de règles différentes.
Un code d'identification national (CIN) est requis dès votre tout premier bien immobilier, et des autorisations supplémentaires s'appliquent à partir du troisième. Pour une villa unique de grande valeur, tout cela ne pose aucun problème. Si vous en possédez plusieurs, nous définissons avec votre comptable la structure la plus efficace avant même que vous ne mettiez une seule nuit en location.
Votre domicile est ailleurs. L'impôt, lui, est ici.
C'est la question qui nous est le plus souvent posée. Votre villa étant située en Italie, les revenus locatifs y sont imposés, quel que soit votre lieu de résidence dans le monde. Le côté rassurant : en tant que propriétaire privé non-résident, vous pouvez généralement bénéficier du même taux forfaitaire et vous n'avez jamais à vous occuper vous-même des démarches administratives italiennes.
Il se peut que votre pays d'origine vous demande tout de même de déclarer ces revenus sur son territoire. Les conventions fiscales visent à vous éviter une double imposition, et nous travaillons en coordination avec votre propre conseiller afin que les deux parties s'accordent parfaitement. MANERI sert simplement de relais avec les autorités italiennes.
Factures, TVA, comptabilité
La plupart des propriétaires de villas louent à titre privé, ce qui est de loin la solution la plus simple : pas de factures, pas de TVA, pas de comptabilité d'entreprise. Si la location prend une dimension commerciale (trois appartements ou plus, ou une activité de type hôtelier avec services), la donne change.
| Particulier | Affaires / entreprise | |
|---|---|---|
| Impôt sur le loyer | Stable à 21 % / 26 % | Revenus professionnels, numéro de TVA obligatoire |
| Factures | Reçu simple | Facture avec TVA requise |
| TVA (IVA) | Aucun | S'applique |
| Comptabilité | Aucun | Comptabilité d'entreprise complète |
| Idéal pour | Une ou deux villas | Portefeuilles et activités gérées |
Les honoraires de gestion de MANERI vous sont facturés TVA comprise, sur une ligne distincte de vos revenus locatifs. Tous les montants sont visibles, à tout moment.
Vous êtes propriétaire de la villa. Nous nous chargeons de veiller au respect des réglementations.
- Nous appliquons et versons la retenue à la source sur vos revenus locatifs.
- Nous délivrons votre « Certificazione Unica » annuelle, c'est-à-dire l'attestation officielle de revenus.
- Nous nous chargeons des paiements F24 et respectons toutes les échéances.
- Nous nous chargeons de l'enregistrement et de la gestion de votre CIN ainsi que de votre conformité aux réglementations locales.
- Nous travaillons en étroite collaboration avec votre expert-comptable italien, ou nous vous en recommandons un.
- Vous recevez un relevé clair : montant brut, impôts, nos honoraires, votre montant net, ligne par ligne.
La seule décision que vous avez à prendre, c'est de savoir quoi faire de ces revenus.
Des réponses directes
Dois-je payer des impôts en Italie si je loue ma villa en Toscane ?
Oui. Les revenus tirés d'un bien immobilier situé en Italie sont imposés en Italie, quel que soit votre lieu de résidence. Pour les séjours de courte durée, la plupart des propriétaires paient un taux forfaitaire de 21 % (ou de 26 % à partir d'un deuxième bien), et MANERI se charge du paiement en votre nom.
Qu'est-ce que la « cedolare secca » ?
Il s'agit d'un impôt forfaitaire facultatif italien applicable aux revenus locatifs. Il remplace l'impôt progressif sur le revenu, les surtaxes et les droits de timbre par un taux unique appliqué au loyer : 21 % pour le premier bien immobilier, 26 % à partir du deuxième.
Je ne vis pas en Italie. Ces règles s'appliquent-elles quand même à moi ?
Oui. Le bien immobilier étant situé en Italie, les revenus sont imposés en Italie. En tant que propriétaire particulier non-résident, vous pouvez généralement continuer à bénéficier du taux forfaitaire, et une convention fiscale vous évite généralement d'être imposé deux fois par votre pays d'origine.
Dois-je établir des factures ?
En tant que particulier, non. Un simple reçu suffit et il n'y a pas de TVA. Les factures et la TVA ne s'appliquent que si votre location est gérée à titre professionnel.
Quelle part du loyer est-ce que je touche réellement ?
Dans le cadre d'une location entre particuliers, vous conservez le loyer, déduction faite du forfait fiscal (21 % ou 26 %) et des frais de gestion de MANERI. Chaque montant figure, ligne par ligne, dans votre relevé.
Qu'est-ce qu'un CIN ?
Le « Codice Identificativo Nazionale » est le code d'identification national italien pour les locations de courte durée ; il est obligatoire dès votre première location. MANERI se charge de l'enregistrer et de le gérer pour vous.
Ai-je besoin d'un expert-comptable italien ?
Pour la location privée d'une villa individuelle, MANERI peut se charger de l'ensemble des démarches administratives. Si votre situation est plus complexe, nous assurons la coordination avec votre expert-comptable ou vous mettons en relation avec un professionnel de confiance.
Parlons un peu de votre villa.
Contactez MANERICette page contient des informations générales sur la fiscalité italienne applicable aux locations de courte durée et ne saurait se substituer à un conseil fiscal personnalisé. La réglementation fiscale italienne est susceptible d’évoluer ; nous veillons à ce que cette page soit mise à jour régulièrement et vous invitons à vérifier les détails propres à votre situation avant de publier votre annonce. Les chiffres indiqués reflètent les dispositions en vigueur en vertu de la loi de finances 2026 (L. 199/2025).